dijous, 12 de juliol de 2007

El problema de l'habitatge (arti-136.doc)


El 1989 el Recull estadístic general de la població d’Andorra estimava l’existència de 46.166 habitants i 21.627 allotjaments, el que correspon a 2,13 habitants per allotjament.
No obstant hi havien 3.451 allotjaments de residència secundària i 2.495 d’allotjament vacant. Si es descompten aquests allotjaments s’obté una proporció de ( 46.166 hab / 15.681 unitats) 2,94 habitants/allotjament.

El 2006, actualitzant les dades dels permisos de construcció entre el 1989 i el 2006 el nombre d’allotjaments s’hauria incrementat en uns 28.924 efectius (incloent vivendes en edificis plurifamiliars com unifamiliars). Si la població total era al 2006 d’uns 81.222 habitants, hi podia haver, si tots els permisos s’haguessin construït, un total d’allotjaments aproximats de 50.551(21.627 + 28.924) efectius obtenint-se una proporció de 1,60 habitants per allotjament. Es desconeixen els allotjaments existents avui de segona residència i vacants. Si es fa però la correcció de substituir pels anys 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 i 2006 les estadístiques de permisos de construcció per les cèdules d’habitabilitat atorgades (edificis realment acabats aquests anys) s’obtenen 3.711 allotjaments en edificis plurifamiliars i 159 allotjaments en xalets (3.870 unitats), és a dir, un total de 24.025 allotjaments enlloc dels 28.924 considerats. Això faria que la proporció real total fos de (81.222 hab./45.652 allotjaments) 1,78 habitants per allotjament.
A nivell de producció global d’habitatges s’ha millorat la relació respecte als habitants totals existents passant de 2,13 habitants/allotjament a 1,78 habitants/allotjament.
Aquesta sobreproducció relativa en relació a la població interna xifrada en un 16,5% aproximadament només pot explicar-se en raó de tres factors que ordenats per la seva major a menor incidència serien:
-un excés d’inversió, en el sector immobiliari pel seu atractiu financer en els darrers anys.
-una major demanda exterior, fonamentada pel mateix sector immobiliari interior, justificada en el seu atractiu financer.
-l’increment de la demanda interna que, com arreu, buscaria una millor adaptació a les noves necessitats socials i funcionals (famílies monoparentals, persones que viuen soles...)

Per tal de conèixer els pisos realment destinats a la població resident es suposa que la proporció d’habitatges de residència secundària i vacants siguin com a mínim, aproximament en la mateixa proporció que les de 1989 tot i que possiblement sigui major a la vista de la forta especulació immobiliària dels darrers anys.

Si l’any 1989 la proporció era d’un 27,5% es parteix d’aquesta proporció per reajustar els números. De 45.652 allotjaments, com a mínim uns (45.652 x 0,275) 12.554 allotjaments serien de residència secundària i vacant.
Recalculant la proporció s’obté (81.222 hab/(45.652 allotjament – 12.554 allotjament)) 2,45 habitants per allotjament de promig.

La població, en aquests darrers 18 anys ha augmentat de 35.056 persones i s’ha produït 17.418 allotjaments disponibles com a màxim, si no menys (descomptant les residències secundàries i vacants).

Això dóna una proporció de 2,01 persones per allotjament, que és millor a l’evolució global a Andorra entre 1989 i 2006 de vivenda disponibles que ha passat del 2,94 habitants/allotjament a 2,45 en una tendència homologable a la francesa o general europea tot i que la línia de tendència estigui decalada uns anys. (en relació a França almenys de 4 anys).

Aquesta proporció general seria positiva, en termes de producció de vivenda, en un mercat majoritari de compra-venda. Però l’especificitat del mercat andorrà que coneixem és d’un mercat majoritari de lloguer, on la vivenda de propietat només suposa un 30% mentre que la vivenda de lloguer representa el 70% dels casos pel habitants d’Andorra. Tot i no disposar d’estadístiques sobre la producció de vivendes de venda i de lloguer ens consta que, tot i les taxes comunals a pagar clarament desfavorables per la venda, la gran majoria de producció de nous habitatges es destina a la venda.

Aquest fet comporta, per sé, que la producció de vivenda de lloguer es indirecta i prové del mercat de la compravenda. Es a dir que no existeix un mercat propi de producció de vivenda destinada des del seu inici a lloguer o a satisfer la demanda interna del 70% de la població.
Aquesta manca de producció directa queda perjudicada encara més quan la producció indirecta prové de moments de forta especulació com l’actual ja que els preus de mercat elevats de les noves vivendes repercuteixen en unes rendes volgudes que seran altes i creen un desfassament irreconciliable entre la demanda i l’oferta.
L’escassetat de vivenda per al mercat de residents i la seva oferta en un mateix mercat que el turístic i el d’inversió fa que els preus no siguin ajustats als nivells econòmics de la demanda interna i per tant s’accentuï l’efecte de l’escassetat o insuficiència, que en aquest cas podem plantejar com un problema de producció que s’afegeix al problema d’accés.

La Constitució d’Andorra determina en el seu Article 21.2 “Els nacionals i els estrangers legalment residents tenen dret a fixar lliurement la seva residència dins Andorra”, i en el seu Article 33 “Els poders públics han de promoure les condicions necessàries per fer efectiu el dret de tothom a gaudir d’un habitatge digne”.

Quins col.lectius de la societat han estat els més perjudicats?
Òbviament els de menys recursos, que en primer terme són els joves, segon, els immigrants i tercer, la gent gran o la que viu sola, així com famílies monoparentals.

Com s’ha fet front a aquesta mancança de producció de vivenda destinada a lloguer assequible?
Per tres vies conegudes de tots (inhibició, concentració i expulsió) :
- els joves es queden més temps a casa dels pares i no s’independitzen fins una edat més gran que abans i part dels que estudien allarguen els seus estudis i fins i tot inicien la seva experiència laboral fora d’Andorra mentre es pensen si tornen i en quines condicions.
- diferents col.lectius de joves, d’immigrants (per procedència o activitat) o de persones grans viuen de manera concentrada en pisos superant la proporció teòrica del 2,45 persones per allotjament.
- I finalment, són molts els qui en els darrers anys se n’han anat a viure a la Seu d’Urgell o altres poblacions de l’entorn d’Andorra.

Com es pot solucionar el problema el més ràpidament possible a nivell general, vist que almenys prop d’un 10% de la població està afectada de manera molt greu per la falta de producció de vivenda.

Donat que la primera necessitat es troba en l’àmbit del lloguer es plantegen les següents solucions per a fer-hi front:
1. Ajudes econòmiques directes per actuar de manera immediata.
2. Aconseguir atreure i incentivar els pisos vacants perquè entrin al mercat.

Aquestes dues primeres solucions s’han posat en marxa, tant pel Govern com per alguns comuns però el seu baix resultat mostra que no han estat suficients o prou efectives.
Donat que el problema persisteix i genera inhibició interna, expulsió cap a mercats propers o bé sobreocupació i aquesta situació es perjudicial per a la societat andorrana, cal introduir noves mesures.

3. La producció de vivenda protegida directament per les institucions o per promotors privats a partir de sòl públic amb preus fixats, per destinar-la a lloguer, és una via no aprofitada a Andorra i que té el seu segment de mercat molt clar als països veïns. A Espanya el 2005 va suposar el 11% de producció total de vivenda i a França el 17%. Aquest segment de mercat podria ser a més ben acceptat pel sector donat el període de recessió en el qual està entrant i per tant paliar la seva crisi econòmica.

Pensar però que immediatament es pot situar al nivell dels nostres veïns és agosarat, però suposant que es fos capaç d’aconseguir fer un 10% de la producció de vivenda total en vivenda protegida els números serien (tenint en compte el promig de vivenda total produïda als darrers 6 anys d’uns 645 allotjaments per any) d’uns 65 allotjaments per any.

4. L’altra via és intervenir en el mercat de producció de vivenda lliure que ha creat el problema de preus cada vegada més alts i d’insuficient producció per al resident del país (obligant com es fa a Mònaco ja fa anys) i fixant que uns 25% de les vivendes produïdes es destinin als residents del país a preus fixats, siguin de lloguer o venda. Aquesta solució sumada a un 15% de vivenda protegida podria fer arribar a un 40% de producció i iniciar una clara tendència de solució al problema en els propers anys.

5. Si les quatre anteriors mesures són necessàries però insuficients per tal de fer front de manera ràpida als problemes dels més necessitats (joves, immigrants i residents grans i sols o famílies monoparentals) caldria actuar, com alguns comuns ja han proposat, de crear institucionalment nous tipus d’habitatges o allotjaments col.lectius específics que puguin atendre aquestes necessitats de manera més efectiva i ràpida.

Noves i més precises estadístiques ens fan falta i també un nou cens o recull estadístic general de la població d’Andorra. Seria bo tenir-lo el 2009, 20 anys després del primer.


Antoni POL i SOLE, arquitecte